Điểm sáng trên thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM

Điểm sáng của căn hộ cao cấp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, năm 2025 tiếp tục là năm phân khúc cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường nhà ở tại TP HCM. Cụ thể, ông Châu cho biết, hiện nay các dự án chào bán tại TP.HCM đa phần là các dự án có mức giá trên 100 triệu/m2, theo các chủ đầu tư quảng bá các dự án này đa phần là các dòng sản phẩm cao cấp. 

Đồn đảo khách hàng quang tâm tới dự án TT AVIO vì dù là dự án cao cấp nhưng có mức giá tầm trung.

Với những dòng sản phẩm có mức giá từ 50 triệu/m2 đổ lại, ông Châu cho biết dòng sản phẩm này đã bị đẩy xuống là dòng sản phẩm tầm trung. Những dự án này hiện phân bố tại các khu vực vùng ven của TP.HCM. Tạo ra mức phân hoá của thị trường, khi ở những năm 2015 tới 2020 với mức giá 50 triệu/m2 là những dự án cao cấp, nhưng nay các dòng sản phẩm này đa bị đẩy xuống dòng sản phẩm tầm trung. 

Một báo cáo nữa đến từ Knight Frank Việt Nam cho thấy, hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong 10 tháng qua thuộc loại trung và cao cấp, giá bán bình quân khoảng 3.648 USD mỗi m2 (hơn 91 triệu đồng), vượt tài chính số đông người mua và đây cũng là dòng sản phẩm có lượng hàng tồn kho cao nhất của thị trường. Riêng rổ hàng tồn kho phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng mỗi m2) lại rất thấp chỉ chiếm 10% và chủ yếu là loại hình 3 phòng ngủ, diện tích lớn.

Tuy nhiên, thao khảo sát của phóng viên, hiện nay thị trường căn hộ cao cấp đang có một điểm sáng khá rõ nét. Cụ thể, thị trường xuất hiện dự án cao cấp nhưng ở mức giá tầm trung mà đa số người dân có thể sở hữu. 

Đơn cử như thị trường Dĩ An, TP.HCM, nơi đây đang trở thành điểm nóng về cả nguồn cung và sức cầu, đặc biệt với phân khúc căn hộ cao cấp dành cho giới chuyên gia, kỹ sư và nhân sự chất lượng cao tại các khu công nghệ, trung tâm tài chính - thương mại và hệ thống giáo dục quốc tế. Lấy ví dụ thực tế tại dự án TT AVIO do Liên doanh Nhật Bản (Cosmos Initia – TT CAPITAL – Koterasu) làm chủ đầu tư. Dự án với 2.000 căn hộ chung cư, hiện đang xây dựng tới tầng 11 với mức giá chỉ từ 33,6 triệu/m2 nhưng lại là dòng sản phẩm cao cấp. 

Ông Hà Văn Thiện, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản TTA Land cho biết, thực tế thị trường đang phân hoá, trong đó các chủ đầu tư đang lỗ lực thực hiện thay đổi lại thiết kế sản phẩm. Thay vì với mức giá tầm trung sẽ chỉ phát triển được các dự án tầm trung với tiện ích thấp thì nhiều chủ đầu tư đã cố gắng thay đổi dòng sản phẩm với thiết kế. 

“Họ sẽ xây dựng nhiều tiện ích hơn, thiết kế căn hộ phù hợp và hài hoà hơn. Bên cạnh đó, các tiện ích thay vì trước đây sẽ tập trung ở phía dưới chung cư nhưng nay họ đã thay đổi bằng viện bố trí thêm các tiện ích trên tầng thượng để tạo thêm những tiện ích hiện đại và cao cấp cho khách hàng. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể làm được điều này, các doanh nghiệp sẽ phải mạnh về tài chính, có gu trong thiết kế xây dựng và chấp nhận hạ mức lợi nhuận để bù đắp vào các tiện ích cho dự án”, ông Thiện nói.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP.HCM nhận định rổ hàng giá cao đang khó hấp thụ trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động và nhà đầu tư có xu hướng phòng thủ dòng tiền, tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn. Điều này khiến sản phẩm có giá cao càng khó bán, trong khi đó, những dự án có mức giá tầm trung nhưng lại được phát triển các dòng sản phẩm cao cấp được khách hàng lựa chọn cao.

Nhận định này của bà Huỳnh được cho là khá phù hợp trong tình hình hiện tại của thị trường, đơn cử tại dự án TT AVIO dù có mức giá tầm trung nhưng lại là dòng sản phẩm cao cấp nên chỉ trong 10 tháng phát triển và bán hàng, dự án đã tiêu thụ thành công 90% số lượng sản phẩm của dự án.

Điểm sáng trong "cuộc đua" cuối năm 2025

Theo khái niệm của Bộ Xây dựng, không phải căn hộ chung cư nào cũng được gọi là cao cấp. Muốn được vậy, chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, quy định của nhà nước thay vì “tự phong”. Đó là dự án xây dựng tại vị trí giao thông thuận tiện, gần trung tâm, cách đường phố chính không quá 0.5km. Đồng thời tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng dưới 0.5km.

Mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 45%. Bố trí sảnh độc lập với lối vào khu vực để xe và các khu khác trong chung cư. Chung cư có quầy lễ tân, khu vực/bàn/ để tiếp khách và hành lang rộng tối thiểu 1.8m. Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2. Diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2, diện tích phòng ngủ chính phải lớn hơn 20m2. Vật tư sử dụng trong chung cư đảm bảo chất lượng cao. 

Về kiến trúc căn hộ phải đầy đủ các phòng chức năng: phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, bếp, phòng vệ sinh và phòng khác. Số lượng nhà vệ sinh tối thiểu cho 1 căn hộ là 2, phòng ngủ chính phải có phòng vệ sinh riêng. Hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo chất lượng cao. Khu vui chơi, giải trí ngoài trời rộng rãi, công viên dạo, sân vườn,…

Với những tiêu chí này, để khách hàng có thể sở hữu một căn hộ tại dự án cao cấp vì phải chi trả mức giá khá cao. Tuy nhiên, với thị trường “đảo chiều” như hiện nay đây sẽ là một điểm sáng cho thị trường bất động sản cuối năm.

Trong đó, một số dự án đã đáp ứng được những tiêu chí dự án cao cấp này, có dự án TT AVIO 'tái định nghĩa' căn hộ cao cấp tại cửa ngõ khu Đông TP.HCM với hệ tiện ích, vị trí, mức giá… tạo nên sức hút mạnh mẽ của phân khúc căn hộ, đưa khu Đông trở thành tâm điểm của giới đầu tư. TT Avio là một trong những dự án hiếm hoi đủ điều kiện mở bán ở thời điểm hiện tại. Đây là lý do dự án được giới đầu tư săn đón, đặc biệt khi thị trường chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Dự án này từng tạo tiếng vang khi được thiết kế theo tinh thần tối giản của Nhật Bản kết hợp nhu cầu sử dụng của gia đình Việt, ưu tiên công năng và trải nghiệm yên tĩnh. Hệ thống 89 tiện ích bố trí tại hai khối tháp Orion và Avis gồm công viên đa thế hệ Amazone Park, hồ bơi điện phân muối theo tiêu chí Nhật, không gian làm việc chung, rạp chiếu phim ngoài trời và khu vui chơi trẻ em. Các mảng xanh đan xen khu tiện ích nhằm phục vụ nhu cầu ở, làm việc, giải trí, kết nối cộng đồng.

Đơn vị phát triển dự án cho biết, hiện tại TT AVIO đã có hơn 1.800 chủ sở hữu. Tháp Orion tiếp tục được nâng cấp tiện ích và sảnh đón theo hướng tối giản, chú trọng trải nghiệm cư dân, chuẩn bị đón những cư dân tiếp theo.

Vị trí trên mặt tiền ĐT743C giúp cư dân tiếp cận dịch vụ ngoại khu trong khoảng 5-10 phút di chuyển, đồng thời hưởng lợi từ hạ tầng liên kết giữa Bình Dương cũ và TP HCM với việc tuyến Metro số 1 mở rộng đã được phê duyệt và đang trong giai đoạn xây dựng, với việc điểm dừng của tuyến Metro số 1 dừng tại cổng dự án. Theo liên doanh Nhật, giải pháp đàm phán tiến độ theo thu nhập và kế hoạch tài chính cá nhân cho khách hàng cũng được giải để khách hàng có thể tiếp cận tốt nhất với dự án và có thể mở rộng cơ hội sở hữu căn hộ cho nhóm người trẻ có thu nhập ổn định.

Đặc biệt, điểm sáng từ dự án còn đến từ Liên doanh Nhật Bản khi tung chính sách thanh toán linh hoạt, trong đó có lựa chọn trả góp từ 9 triệu đồng mỗi tháng, hướng tới người mua có dòng tài chính ổn định, hoặc thanh toán 20% rồi ngưng thanh toán trong 30 tháng phù hợp với người làm công việc tự do hoặc nhà đầu tư muốn tối ưu dòng tiền.