Thấy gì khi dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản?

Ảnh: VĂN TRUNG

Lãi suất vay thấp, người dân đổ xô mua nhà

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31-7, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 4,1 triệu tỉ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 – mức tăng cao hơn đáng kể so với tốc độ tín dụng chung của nền kinh tế. Hiện tín dụng địa ốc chiếm gần 24% tổng dư nợ, mức kỷ lục trong nhiều năm.

Việc vay vốn mua nhà trở nên dễ dàng khi nhiều ngân hàng tung ra các gói vay lãi suất ưu đãi chỉ từ 5-6%/năm trong giai đoạn đầu, kèm ưu đãi miễn trả gốc 2-5 năm. Nhờ đó, nhiều người thuê nhà đã mạnh dạn chuyển sang mua nhà để ở. Các chủ đầu tư cũng được “tiếp thêm oxy” khi tín dụng được nới lỏng, giúp khởi động lại dự án dang dở và mở rộng đầu tư mới.

Dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào địa ốc

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tín dụng bất động sản 7 tháng đầu năm tăng tới 16,95%, cao hơn nhiều lĩnh vực khác. Điều đáng lo ngại là dòng vốn này chủ yếu quay vòng trong lĩnh vực địa ốc: ngân hàng cho vay xây nhà, lại tiếp tục cho vay người mua nhà, sau đó nguồn vốn thu về tiếp tục tái đầu tư vào dự án mới.

“Cần làm rõ trong tổng dư nợ hơn 4 triệu tỉ đồng, bao nhiêu dành cho nhu cầu ở thực và bao nhiêu cho đầu cơ, phát triển dự án,” ông Hùng cảnh báo, đồng thời nhấn mạnh rủi ro nợ xấu và hệ lụy tài chính nếu thị trường đảo chiều.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng cho rằng bất động sản có vai trò quan trọng với tăng trưởng GDP, song thị trường tài chính Việt Nam chưa phát triển cân bằng, trong khi hoạt động đầu tư địa ốc vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Nếu tín dụng bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa tốc độ tín dụng chung, rủi ro đối với hệ thống ngân hàng và ổn định vĩ mô sẽ gia tăng.

Nguy cơ rủi ro và mất cân đối dòng vốn

Giới chuyên gia cho rằng, việc tín dụng “chảy” quá mạnh vào bất động sản không chỉ làm méo mó cấu trúc dòng vốn mà còn ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế dài hạn. Ông Nguyễn Minh Hạnh – Giám đốc Trung tâm phân tích SHS Research – chỉ ra rằng nhiều ngành công nghiệp và nông nghiệp hiện không mặn mà vay vốn do đầu ra khó khăn, trong khi cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20% chỉ trong nửa đầu năm.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản có vòng quay vốn rất chậm, kéo dài 10-20 năm, khiến dòng tiền “nằm chết” trong tài sản cố định. Trong khi đó, vốn vay sản xuất – kinh doanh xoay vòng nhanh, tạo động lực trực tiếp cho GDP.

“Không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để điều tiết tín dụng. Điều cốt lõi là tạo môi trường kinh tế đủ hấp dẫn để vốn tự chảy vào sản xuất và dịch vụ,” ông Hạnh nhấn mạnh.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy – CEO khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi – cho biết khi các ngành sản xuất khó mở rộng, tín dụng sẽ dồn vào bất động sản và chứng khoán – hai lĩnh vực dễ thế chấp, bảo toàn giá trị hơn. Tuy nhiên, ông cảnh báo cần cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro để tránh lặp lại kịch bản “bong bóng” và đóng băng thị trường như trước đây.

Tín dụng bất động sản đang là động lực thúc đẩy thị trường hồi phục, giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở và tạo đòn bẩy cho tăng trưởng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng quá nóng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Việc điều tiết hợp lý, định hướng tín dụng vào nhu cầu thực và phát triển sản xuất – dịch vụ song song với địa ốc được xem là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển bền vững.