Phát biểu tại diễn đàn, Tổng Giám đốc, Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội Nguyễn Kim Khiêm nhấn mạnh, một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng để phát triển đất nước chính là nguồn lực đất đai, sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả thông qua việc phát triển một thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Tuy nhiên, tại Hà Nội và nhiều thành phố trên cả nước, "chúng ta vẫn nhìn thấy hàng ngàn khu đô thị “ma” cùng những căn biệt thự không người ở. Ở thời điểm này, khi giá nhà đất ở Hà Nội bị thổi lên và hình thành mặt bằng giá cao chưa từng có thì những khu đất bỏ hoang, những khu đô thị ma đó quả thực là sự lãng phí vô cùng lớn và gây phản cảm và bức xúc cho dư luận".

Ông Nguyễn Kim Khiêm đặt vấn đề "điều gì đang xảy ra với thị trường BĐS?". Cơ quan chức năng đã chỉ ra tình trạng đầu cơ, trả giá cao rồi bỏ cọc trong các cuộc đấu giá để tạo mặt bằng giá áo nhằm trục lợi, thao túng thị trường. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp để những "cơn sốt ảo" đẩy BĐS lên một mặt bằng giá mới sẽ gây ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội.

Tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa khẳng định, những điểm mới quan trọng Luật Đất đai năm 2024 sẽ góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã và đang phối hợp với cơ quan có liên quan trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Luật đất đai 2024 sẽ tiếp tục góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển thị trường BĐS, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết.

Giá nhà quá cao trong khi thu nhập của người dân không tăng

Trong khuôn khổ của diễn đàn đã diễn ra Tọa đàm bàn tròn với chủ đề "Giải pháp lành mạnh, minh bạch hóa thị trường BĐS" với sự tham gia của ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội; bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường); ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS; TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia; TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh.

Tọa đàm bàn tròn với chủ đề "Giải pháp lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản". Ảnh: T.Lương

Trong khuôn khổ diễn đàn, TS Võ Trí Thành cho rằng, cái khó của thị trường BĐS là giá trị lớn, ý nghĩa cao cả nhưng đầy rủi ro.

“Đây là câu chuyện của sự phát triển bền vững của cả nền kinh tế. Vấn đề về vốn, về chính sách tài khóa tiền tệ, vấn đề cho vay lệch cung cầu, làm thế nào để kích cầu đối với người vay mua nhà, đầu cơ nhà, đầu tư nhà?”, TS Võ Trí Thành đặt vấn đề.

Đáp lời TS Võ Trí Thành, TS Cấn Văn Lực cho biết, Bộ Xây dựng đã kiến nghị các chính sách cho nhà ở xã hội, ban đầu 110.000 tỷ sang 60.000 tỷ. Khi đó, Ngân hàng Nhà nước huy động các ngân hàng thương mại cho vay lãi suất thấp hơn 1,5 - 2%. Hơn một năm vừa qua, có nhiều điều chỉnh, tuy nhiên chúng ta phải có phương án mới.

TS Cấn Văn Lực dẫn chứng “như gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, dự kiến 30.000 tỷ đồng; trong đó 15.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu, 15.000 tỷ đồng ngân sách địa phương. Quỹ này rất rõ và có sự tham gia của ngân sách Nhà nước. Về lãi suất vay nhà ở xã hội, còn thiếu nhiều cơ sở pháp lý như lãi suất cho người nghèo 6,6%. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vẫn cao cho nên người dân vay tiền ngân hàng mua nhà rất ít".

Cần nhìn nhận khách quan không phải do lãi suất cao, bởi đã giảm 3% so với năm ngoái, mà thực tế là do giá nhà cao quá trong khi thu nhập của người dân không tăng. “Cần đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với mức chi trả của người dân”, TS Cấn Văn Lực đề nghị.

Quyền lực thị trường nằm trong tay người bán

Về những vấn đề liên quan đến nguồn vốn trong BĐS, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng còn phụ thuộc quá vào nguồn vốn ngân hàng.

“Nguồn chúng ta có thể trông chờ là vốn từ nước ngoài và các quỹ đầu tư nước ngoài 72,5 tỷ. Quyền lực thị trường nằm trong tay người bán, cầu lớn nhưng cung hạn chế. Chủ đầu tư chủ yếu là vốn huy động nên việc giảm giá là rất khó. Bởi vậy, giá vẫn cứ tăng”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Ông cũng cho rằng “vấn đề quan trọng là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội”. Chính phủ cần thay đổi cách thức, có cơ chế quản lý hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đầu tư từ nước ngoài thì xem xét điều kiện phát triển của thị trường rồi mới quyết định có đầu tư hay không. Việc hoàn thiện cơ chế pháp lý rất quan trọng, để phù hợp với điều kiện đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Liên quan đến tài khóa và Nhà nước có cần can thiệp chính sách tài khóa, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho rằng, cần làm rõ khái niệm nhà và chỗ ở theo Hiến pháp, phân biệt sở hữu và không sở hữu và “việc tiếp cận đất đai với các loại hình BĐS khác nhau là khác nhau”.

Ông Phan Đức Hiếu so sánh nhà ở thương mại sẽ khác nhà ở xã hội, bởi có hai nguyên nhân tác động đến thị trường BĐS: Một là từ các luật, trong đó 3 luật mới: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS chưa tháo gỡ được các dự án trải qua nhiều thời kỳ nếu mà các Nghị quyết và các văn bản hướng dẫn chưa hoàn thiện. Hai là, việc hình thành các quỹ nhà ở cho thuê, đề xuất thành lập các doanh nghiệp nhà nước để thực hiện các dự án... cũng phụ thuộc vào các yếu tố này.

Ngoài ra, chi phí vốn cho BĐS chịu ảnh hưởng rủi ro lớn hơn rất nhiều so với lãi suất. Đề xuất không gọi gói 120.000 tỷ đồng là gói, gói 30.000 tỷ đồng có thể gọi là gói, bởi đây là gói cho vay nói chung theo Chỉ thị 40.

Đồng thời, ông Phan Đức Hiếu cũng nhất trí với quan điểm nhà ở xã hội đang thiên về người mua, có cơ chế bền vững hơn để có chỗ ở cho người dân, cắt giảm chi phí.

Về phản ứng của Bộ Tài nguyên và Môi trường khi dư luận đang có nhiều ý kiến liên quan đến khó khăn liên quan đến bảng giá đất, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, “cách tiếp cận đất đai hiện nay đã đồng nhất với Luật Nhà ở”.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, đất đai giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội đều thuộc hình thức nhà nước có giao quyền. Riêng đối với nhà ở xã hội cho thuê, đất đai có thể lựa chọn hình thức nhà nước cho thuê, trả tiền một lần hoặc hàng năm.

Từ nay đến 1/1/2026, trong thời gian chờ khung giá mới, các dự án vẫn áp dụng theo bảng giá đất cũ. Tuy nhiên, các thông tin đầu vào phải đảm bảo minh bạch, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết thêm.

Luật mới (sau sửa đổi) sẽ tác động tích cực giúp thị trường BĐS lành mạnh, bền vững hơn

 Với hệ thống thông tin như hiện nay, để triển khai được phương pháp định giá đất theo đúng pháp luật hiện hành, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nói “chưa tin rằng thị trường nhanh chóng phát triển lành mạnh”.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, việc Thành phố Hồ Chí Minh xác định giá đất mới hoàn toàn đúng, nhưng cũng từ đây, có nhiều vướng mắc cho nên phải kèm theo công cụ xác định giá đất.

Hiện nay, hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường vẫn còn chưa rõ ràng, do vậy, cần phải có cơ quan chịu trách nhiệm đảm bảo về tính đúng đắn của thông tin. Mỗi người có quyền về chỗ ở chứ không phải quyền sở hữu nhưng hiện tại đang chạy theo vấn đề sở hữu nhà ở. Một khi BĐS nhà ở vẫn là tài sản tích lũy thì giá nhà vẫn cao, GS.TS Hoàng Văn Cường chia sẻ thêm.

 PGS. TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, Bộ Tài chính cho biết thêm về nội dung hạn chế đầu cơ trên thị trường BĐS, “cần phân biệt đầu tư và đầu cơ khác nhau”.

Theo PGS. TS Ngô Trí Long giải thích thêm, đầu cơ là mua sản phẩm để hưởng chênh lệch giá trong thời gian ngắn, vậy thị trường không lành mạnh, không hẳn do đầu cơ. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ.

Vì vậy, Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường, để hạn chế và điều tiết cần phải dùng thuế tài sản. “Có nên đánh thuế ngôi nhà thứ hai hay không? Xu thế thế giới là có; tuy nhiên, đánh thuế BĐS không đồng nghĩa với đánh thuế ngôi nhà thứ hai. Do vậy, không nên đánh thuế tài sản”, PGS. TS Ngô Trí Long nhận định.

GS.TS Hoàng Văn Cường lại cho rằng, thuế liên quan đến đất và nhà là phải có; thuế điều tiết giá trị tăng lên của nhà và đất là phải có càng sớm càng tốt. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ tính thời điểm bởi hiện nay bởi doanh nghiệp và thị trường đang gặp khó khăn, nếu như đánh thuế sẽ gặp khó khăn hơn.

TS Võ Trí Thành lại nhận định, thị trường BĐS hiện chưa đồng đều giữa các phân khúc với “câu chuyện thể chế không bao giờ hoàn hảo 100%”. Tuy nhiên, vẫn đặt niềm tin để hy vọng rằng các luật mới (Sau sửa đổi) sẽ tác động tích cực giúp thị trường BĐS lành mạnh, bền vững hơn.