Niềm tin thị trường đã phục hồi đáng kể, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua BĐS tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Chung cư mở bán mới hiếm hoi, sốt giá, thanh khoản cao

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024 “Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam trước giờ G” của VARs IRE cho thấy, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua BĐS được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua BĐS tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...​ Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 06 tháng đầu năm, thị trường BĐS sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công. Gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

“Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.”, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS nhận định.

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường Tp. HCM. Tính đến Q2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2. So với kỳ gốc (Q2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP. HCM.

Ảnh thực tế dự án QMS Top Tower trước ngày mở bán chính thức.

Không chỉ liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, các dự án mở bán mới đều nhận được sự quan tâm lớn của người mua nhà ở thực cũng như đầu tư. Đơn cử như dự án QMS Top Tower của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Dịch vụ trường học Quang Minh (QMS) tại Tố Hữu, Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội công bố mở bán vào ngày 21/7/2024 tới đây đã thu hút cả ngàn khách hàng trong khi chỉ có khoảng 490 căn hộ được mở bán. Cenland- đơn vị bán hàng dự án này “tiết lộ”, trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung, QMS Top Tower với các căn hộ có diện tích đa dạng từ 60m2 đến 100m2, bao gồm các loại căn hộ 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu sống của nhiều đối tượng cư dân khác nhau. Bên cạnh đó, dự án được đầu tư với tổng vốn đầu tư lên đến gần 2.000 tỷ đồng bao gồm nội thất cao cấp, chìa khóa trao tay cùng hàng loạt tiện ích cao cấp, 7 tầng thương mại, công viên, bể bơi, giải trí công nghệ cao…Vì vậy, mặc dù mức giá dự kiến khá cao so với mặt bằng chung của khu vực này trước đây, nhưng đơn vị bán hàng tự tin sẽ nhanh chóng “đánh bay bảng hàng” bởi “so với mức giá căn hộ ở các dự án không có vị trí đắc địa bằng, thậm chí cách nội đô khá xá, thì QMS Top Tower vẫn quá hợp lý”.

Điều này trùng hợp với khảo sát của VARs IRE. Theo bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE, 6 tháng qua, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường, nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao. VARs IRE dự báo, nhu cầu của người mua vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị...

Nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân có dấu hiệu “thổi nhiệt”

Cùng với sự ấm nóng của thị trường căn hộ, VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ. Trong khi thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án Nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Theo ông Lê Đình Chung, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án NƠXH với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025.

Giao dịch phân khúc NƠXH đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp.

“Nhu cầu NƠXH vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết khi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả về vật chất lẫn sức khỏe và tính mạng của người dân. Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, việc đẩy mạnh phát triển phân khúc này được coi là “chìa khóa quan trọng nhất” giúp khơi thông nguồn cung nhà ở giá bình dân”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết.

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cũng cho thấy, vẫn tồn tại tình trạng một số dự án NƠXH xây xong nhưng vướng mắc không bán được, khiến nhiều nhu cầu không được "khớp lệnh". Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến cả chủ đầu tư và người dân đều thiệt hại. Chính phủ, các cơ quan ban ngành cần có biện pháp hỗ trợ tích cực hơn, trực tiếp tới từng dự án cụ thể để có thể giải quyết một cách triệt để vấn đề này.