Thị trường vẫn tồn tại 3 nhóm khó khăn

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA), thị trường BĐS Việt Nam đã gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt trong gần 3 năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, trong đó có những khó khăn chủ quan, khách quan, đặc biệt là những vấn đề về pháp lý, tín dụng, tổ chức thực hiện của các cấp. Vì vậy, trong giai đoạn vừa qua, doanh nghiệp bất động sản và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản trên toàn quốc đang trong trạng thái hết sức mong manh và từng bước vượt qua khó khăn.

Có thể thấy, từ tháng 3 trở lại đây, các tín hiệu tích cực đã bắt đầu xuất hiện, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành nhiều chỉ thị, nghị quyết, nghị định có tác động đến thị trường, đồng thời đưa ra nhiều giải pháp để từng bước khắc phục những vấn đề đang tồn đọng và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Qua đó, đem đến những điểm sáng tích cực hơn cho thị trường như phân khúc bất động sản công nghiệp; nhiều tín hiệu triển khai từ các ngành, các cấp, các doanh nghiệp về nhà ở xã hội…

Bên cạnh đánh giá của VNREA, tại Hội nghị Ban Thường vụ lần thứ IV, nhiệm kỳ V (2022 - 2027), các đại biểu đã nêu những khó khăn của thị trường BĐS năm 2023. Theo đó, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho biết, tình hình BĐS hiện nay vẫn còn rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó thì vẫn có phân khúc BĐS công nghiệp tươi sáng.

Còn theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, CEO DKRA Group, không chỉ thị trường có khăn, nhân lực cho thị trường này cũng trong tình trạng tương tự khi lực lượng môi giới ở TP.HCM tỷ lệ môi giới rời bỏ thị trường lên đến 50%.

“Theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng 300.000 môi giới đang hoạt động, nghe có vẻ nhiều nên một phần lực lượng môi giới rời bỏ thị trường cũng chưa thành vấn đề lớn, nhưng tôi cho là vai trò của môi giới rất quan trọng. Hiện thanh khoản của thị trường rất thấp, vấn đề một phần là do không có nhiều sự tham gia của môi giới như trước đây. Nếu có dự án nhưng không có lực lượng môi giới thì cũng khó bán hàng”, ông Lâm nêu.

Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA phụ trách khu vực miền Nam, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân phát biểu, thị trường BĐS còn đang “đói vốn”, khi dự án có đủ điều kiện pháp lý được vay, nhưng hiện tại doanh nghiệp Hoàng Quân chưa được vay đồng nào và vì hết tiền nên dự án đang tạm dừng.

Cụ thể hơn về những khó khăn của thị trường BĐS, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA chia sẻ: tại Hội nghị chưa có ý kiến nào nhận định tình hình thị trường sẽ “hồng hay đỏ”, mà hầu hết vẫn thấy khó khăn và phải có thời gian mới có thể khắc phục. Hiện tại, thị trường vẫn tồn tại 3 nhóm khó khăn, cụ thể:

Thứ nhất, có hai loại hình cần lưu ý chính là nhà ở xã hội và chung cư cũ. Hiện theo dự thảo Luật mới nhất, thấy có một điểm rất khó cho địa phương và đã kiến nghị để được đưa vào điều kiện cụ thể: Giao UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách theo thẩm quyền phù hợp với thực tế địa phương. “Chúng ta phải làm rõ điều này bởi trong thời gian tới, đây sẽ là cơ hội, một điểm quan trọng về mặt pháp lý và cần lưu ý trong dự thảo Luật mới”, TS Khôi nhấn mạnh.

Thứ hai là pháp lý, Hiệp hội không thể làm việc với từng tỉnh để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án. Việc này cần Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ, Bộ Xây dựng giải quyết, trong đó trách nhiệm của địa phương rất quan trọng. Các tỉnh thành phân các nhóm khó khăn của các dự án dở dang để từ đó các địa phương cùng doanh nghiệp đề xuất giải pháp.

Thứ ba là quy trình thủ tục hành chính, quy trình đầu tư nhà ở thương mại còn khá dài dòng. Do đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu để rút gọn thủ tục đầu tư.

Mặc dù có Thông tư 06 và một số thông tư khác, cùng với đó là gói tín 120.000 tỷ đồng nhưng nguồn vốn, đặc biệt là tín dụng BĐS vẫn rất khó khăn. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội đã kiến nghị là giảm lãi suất xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng, tuy nhiên vẫn chưa được ghi nhận và sửa đổi.

“Tuy việc giải ngân cho nhà ở xã hội còn mỏng nhưng đã có những dự án được giải ngân, có khoảng 100 dự án đang chờ thẩm định. Điều này cho thấy vấn đề nhà ở xã hội đang được quan tâm nên chúng ta vẫn cần tận dụng cơ hội”, TS. Khôi nhấn mạnh.

Việt Nam sẽ là quốc gia hàng đầu để các nước 'ngắm nghía' đầu tư

Dự báo về những khó khăn của thị trường BĐS trong thời gian tới, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, hiện nay, chúng ta đang sống ở một giai đoạn lịch sử rất đặc biệt, không chỉ đối với thế giới hay Việt Nam, mà sự đặc biệt đã đi vào từng ngõ ngách của thị trường bất động sản.

Điểm đặc biệt đầu tiên, kể từ thời kỳ chiến tranh lạnh đến nay, chưa bao giờ thế giới rơi vào tình trạng đối đầu gay gắt như bây giờ. Trong thập niên này, 7 - 10 năm tới, chúng ta sẽ phải sống trong giai đoạn đối đầu này.

Điểm đặc biệt thứ hai, chưa bao giờ thế giới dù đang trong giai đoạn khó khăn nhưng vẫn phát triển theo xu thế. Như giai đoạn khủng hoảng tài chính châu Á, khủng hoảng toàn cầu thì chưa bao giờ chúng ta nói về điều này.

Do đó, nếu thực sự muốn phát triển bền vững thì thứ nhất là xu thế phát triển phải bao trùm sự sáng tạo, truyền vào lối sống, kinh doanh, tiêu dùng, gắn với từ “xanh”.

Hai là, công nghệ số, năng lượng xanh.

Ba là, xu thế dịch chuyển của các chuỗi cung ứng toàn cầu, tham gia trò chơi của “đại gia”, mà đối với ngành bất động sản là gắn bó chặt chẽ với bất động sản công nghiệp. TS. Võ Trí Thành cho rằng, không kể lý do chính trị thì điều quan trọng trong xu thế dịch chuyển này là dịch chuyển công nghệ.

"Nhìn vào ba điểm: Niềm tin chính trị; công nghệ, nhất là dịch vụ kết nối; lợi thế nhân công, vận tải, logistics thì Việt Nam là quốc gia hàng đầu để các nước “ngắm nghía” đầu tư." TS. Võ Trí Thành nhận định.

Đất nước ta là một quốc gia tự do, chuyển đổi số rất phổ biến, phủ sóng đến 4G, 5G, đến người xe ôm cũng có 2, 3 điện thoại kết nối internet. Chúng ta đang đàm phán và hoàn thành đàm phán với những đối tác lớn nhất, như: Đàm phán FDI với UAE cuối năm nay sẽ hoàn thành; Chúng ta có niềm tin chính trị khi là đối tác của tất cả thành viên hội đồng bảo an Liên hợp quốc, là đối tác chiến lược toàn diện với nhiều quốc qua lớn. Chỉ khi có niềm tin chính trị thì các nước mới tin tưởng đặt công nghệ lõi ở nước ta. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có "xanh" trong khẩu hiệu chính trị, cam kết chính trị và kinh tế tuần hoàn.

"Tôi nghĩ rằng chúng ta cần dùng tư duy kết nối với nhau để giải quyết, xử lý những khó khăn một cách tích cực, lạc quan, chủ động để tất cả đều có lợi." TS. Võ Trí Thành chia sẻ.

Theo TS. Võ Trí Thành, có 03 điểm chúng ta cần lưu ý trong thời điểm hiện tại, cụ thể:

Thứ nhất, quản trị rủi ro. Tôi cho rằng, Hiệp hội có rất nhiều vấn đề cần giải quyết, chúng ta cần tìm hiểu, có kiến thức về hỗ trợ việc quản trị rủi ro trong tái cấu trúc, hoạt động tài chính… Vì vậy, việc truyền bá, đào tạo không chỉ dành cho môi giới mà dành cho tất cả chúng ta để làm sao vượt qua được những rủi ro chính trị, xã hội, kinh tế, trong đó có cả thị trường tài chính tiền tệ. Theo tôi, Hiệp hội có thể hỗ trợ doanh nghiệp về vấn đề này. 

Thứ hai, vượt khó, tận dụng thời cơ. Vấn đề vướng mắc về pháp lý, trước mắt là tháo gỡ, sau dài hạn là xây dựng luật. Thực tế trò chơi pháp lý không chỉ nằm trên tờ giấy của Quốc hội, Chính phủ mà cơ bản nhất là mảnh đất của địa phương để làm sao có thể bám sát nhất vào từng dự án, làm sao để Hiệp hội sát cánh cùng địa phương với doanh nghiệp, từ đó xử lý vấn đề và vượt qua khó khăn trở ngại về pháp lý. Thực tế, chúng ta không thể bị động chờ đợi văn bản luật sửa đổi và cũng khó có thể kỳ vọng các văn bản đó có thể hoàn hảo được.

Hiện nay, các địa phương phát triển không đồng đều. Chẳng hạn trong những năm gần đây, có một số tỉnh thành có sự phát triển vượt bậc như Ninh Thuận, Bắc Giang, Bình Thuận… và chính sự phát triển không đồng đều này sẽ tạo ra sự khác biệt và cơ hội riêng cho từng địa phương. Trong bối cảnh hiện nay, các địa phương có sự chuyển dịch rõ rệt và vai trò của Hiệp hội trong bối cảnh này không chỉ là việc tổ chức hội thảo, đưa ra kiến thức mà còn cần xắn tay vào trực tiếp hỗ trợ đến từng khu vực và địa phương.

Thứ ba là bắt nhịp xu thế. Hiện nay, cơ hội rất lớn, ngoài thay đổi luật, chúng ta còn tái cấu trúc, trong đó có tái cấu trúc chính sách. Trong thời gian tới, nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với thu nhập của người dân và chung cư cũ là những phân khúc cần được ưu tiên.

Hiện Quy hoạch tại 63 tỉnh thành đang khá chậm, nhưng sẽ được xem xét, phê duyệt trong năm tới. Gắn với quy hoạch sẽ có đô thị hóa và hạ tầng khu công nghiệp. Điều này nói lên rằng, chúng ta vẫn luôn có cơ hội. Tuy nhiên, cũng phải nhận thức rằng, muốn làm bất động sản không phải chỉ là làm một tòa nhà, mà phải có kiến thức lịch sử, văn hóa, môi trường... để từ đó ra được hình hài của một khu đô thị đáng sống, chính là mở ra cơ hội, bắt nhịp với xu thế của thế giới.

Đối với bất động sản công nghiệp, hiện đi đầu trong khu công nghiệp xanh là Hải Phòng. Cùng với đó, hiện Đồng Nai, Bình Dương cũng đã có sẵn nền tảng, chỉ cần chuyển đổi “sạch sẽ” thì sẽ đi theo xu hướng này được. Đây là lúc vai trò của Hiệp hội đối với các doanh nghiệp cần được phát huy, gắn kết và cùng mở ra cơ hội.

Bất động sản không chỉ thu hút FDI vào khu công nghiệp mà còn xây dựng các khu nhà ở sinh sống cho chuyên gia. Muốn “nhà giàu” đầu tư vào thì phải có những khu nhà ở cho chuyên gia sống, đấy cũng là vai trò của bất động sản.