Đằng sau cuộc đua ‘săn’ quỹ đất của đại gia địa ốc

Điều đáng chú ý là hoạt động săn tìm quỹ đất hiện tại không còn diễn ra theo cách ồ ạt như giai đoạn sốt nóng trước đây. Thay vào đó, các doanh nghiệp lựa chọn những thương vụ M&A, mua cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án hoặc chuyển nhượng dự án nhằm nhanh chóng gia tăng nguồn hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro về pháp lý và thời gian kéo dài.

Sôi động mua bán

Một trong những thương vụ thu hút sự chú ý gần đây là việc Phát Đạt quyết định chuyển nhượng dự án Thuận An 2 với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Thoạt nhìn, động thái này có thể khiến nhiều người cho rằng doanh nghiệp đang thu hẹp hoạt động.

Tuy nhiên, bản chất lại hoàn toàn ngược lại. Nguồn vốn thu được từ thương vụ được xem là bước đệm để doanh nghiệp chuẩn bị cho kế hoạch đầu tư quy mô lớn hơn, nổi bật là dự kiến mua phần vốn góp tại Lotte Properties HCMC với giá trị khoảng 10.400 tỷ đồng.

Bước đi của Phát Đạt không đơn thuần là hoạt động đầu tư tài chính mà là chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua một dự án tổ hợp bất động sản cao cấp, tạo thêm dư địa phát triển trong nhiều năm tiếp theo.

Tương tự, SonKim Land đã hoàn tất thương vụ thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ, từng được Novaland phát triển dưới tên Saigon Broadway. Sau khi đổi chủ, dự án được tái định vị thành The Metropolis với định hướng phát triển thành tổ hợp căn hộ, khách sạn, văn phòng và thương mại dịch vụ quy mô lớn.

Trong khi đó, Sunshine tiếp tục lựa chọn M&A làm công cụ chủ lực để mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp không chỉ hướng đến việc nhận chuyển nhượng nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và Đồng Nai mà còn lên kế hoạch nắm quyền chi phối tại một số doanh nghiệp bất động sản khác nhằm gia tăng danh mục phát triển trong tương lai.

Ngay cả CEO Group, đơn vị đã sở hữu khoảng 1.100 ha quỹ đất, cũng chưa dừng kế hoạch mở rộng. Chủ tịch HĐQT CEO Group Đoàn Văn Bình cho hay theo định hướng của doanh nghiệp, khoảng 15-20 dự án mới đang được xúc tiến với quy mô tương đương quỹ đất hiện hữu, tạo nền tảng cho chiến lược phát triển dài hạn.

Ở góc độ khác, Nam Long lại cho thấy một "khẩu vị" đầu tư hoàn toàn khác biệt. Thay vì săn tìm những khu đất sạch có thể triển khai ngay, doanh nghiệp chủ động tìm kiếm các khu đất lớn còn ở giai đoạn đầu phát triển, nơi vẫn phải trải qua quá trình giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý và quy hoạch tổng thể kéo dài nhiều năm.

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc Nam Long cho biết chính quá trình tạo lập giá trị lâu dài, bài bản, mới là yếu tố giúp quỹ đất tăng giá mạnh sau khi hoàn thiện pháp lý, đồng thời tạo ra dư địa lợi nhuận bền vững.

Cách tiếp cận đó phản ánh sự thay đổi trong tư duy của các nhà phát triển bất động sản. Nếu trước đây doanh nghiệp cạnh tranh bằng tốc độ triển khai thì hiện nay lợi thế nằm ở khả năng tạo lập quỹ đất với chi phí hợp lý, kiểm soát rủi ro pháp lý và tối ưu hóa giá trị trong dài hạn.

Bước đà cho chu kỳ mới

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, làn sóng mở rộng quỹ đất còn có sự tham gia tích cực của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Gamuda Land, CapitaLand Development, Phú Mỹ Hưng, Mitsubishi Corporation hay Keppel Land đều đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội thông qua M&A, hợp tác phát triển khu đô thị và đầu tư vào các dự án có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Sự hiện diện ngày càng mạnh của các nhà đầu tư ngoại phản ánh niềm tin vào triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng lựa chọn mở rộng quỹ đất bằng mọi giá.

Một số chủ đầu tư lớn đang chuyển hướng sang khai thác hiệu quả nguồn lực hiện hữu. DIC Corp tập trung tháo gỡ các nút thắt pháp lý, đẩy nhanh tiến độ thi công và bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án đang triển khai nhằm tạo quỹ đất sạch cho tương lai.

Trong khi đó, Vinhomes thậm chí quyết định dừng hoàn toàn việc mở rộng quỹ đất trong nước để tập trung phát triển các dự án hiện hữu với chất lượng cao hơn.

Sự khác biệt trong chiến lược cho thấy mỗi doanh nghiệp đang lựa chọn con đường phù hợp với năng lực tài chính, danh mục dự án và mục tiêu phát triển của mình. Song điểm chung vẫn là quỹ đất tiếp tục được xem như yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh trong dài hạn.

Thực tế, trong bối cảnh việc phát triển một dự án bất động sản ngày càng mất nhiều thời gian do yêu cầu về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư, những doanh nghiệp tích lũy được quỹ đất từ sớm sẽ có điều kiện chủ động nguồn cung, kiểm soát chi phí và linh hoạt trước các biến động của thị trường.

Đó cũng là lý do thị trường M&A bất động sản đang sôi động trở lại. Theo báo cáo Vietnam M&A Market Outlook 2026 của Grant Thornton, năm 2025 ghi nhận 367 thương vụ với tổng giá trị khoảng 8,7 tỷ USD, tăng 26% so với năm trước.

Đặc biệt, nhiều thương vụ có quy mô trên 100 triệu USD đã xuất hiện, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động mua bán - sáp nhập.

Theo các chuyên gia, thị trường M&A hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển nhượng tài sản mà đã trở thành công cụ tái cấu trúc doanh nghiệp, tối ưu danh mục đầu tư và củng cố vị thế cạnh tranh.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp trong nước đang đóng vai trò ngày càng lớn trong các thương vụ, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào dòng vốn ngoại như trước đây.

Tất nhiên, việc mở rộng quỹ đất không đồng nghĩa với thành công nếu doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính hoặc quản trị rủi ro. Bài học từ giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây vẫn còn nguyên giá trị khi không ít doanh nghiệp từng sở hữu quỹ đất khổng lồ nhưng lại gặp khó khăn vì dòng tiền và pháp lý.

Chính vì vậy, cuộc đua săn quỹ đất hiện nay được kỳ vọng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc hơn, gắn với năng lực triển khai thực tế thay vì chạy theo quy mô đơn thuần. Khi các doanh nghiệp ưu tiên chất lượng tài sản và hiệu quả đầu tư, nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững sẽ được củng cố.