Lãnh đạo ngân hàng hé lộ kịch bản lãi suất và "khẩu vị" rót vốn mới vào bất động sản

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, lãnh đạo các ngân hàng VPBank, MB, SHB và ACB đã đưa ra những nhận định trái chiều về thời điểm "hạ nhiệt" lãi suất cũng như chiến lược lựa chọn phân khúc ưu tiên.

Nỗi lo về chi phí vốn tăng cao sau giai đoạn thanh khoản căng thẳng đầu năm 2026 đã được giải tỏa phần nào qua những dự báo lạc quan của lãnh đạo VPBank. Phát biểu tại ĐHĐCĐ thường niên ngày 22/4, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho biết, dù lãi suất huy động quý 1 đã chạm mức cao nhất trong 3 năm qua, nhưng tín hiệu xoay trục chính sách đã xuất hiện.

Theo ông Vinh, sau cuộc họp giữa tân Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại, các bên đã đồng thuận giảm lãi suất huy động để hạ nhiệt thị trường. "Lãi suất huy động sẽ đi ngang trong ngắn hạn trước khi giảm xuống. Qua đó, mặt bằng lãi suất cho vay có thể bắt đầu giảm dần từ cuối quý 2 và đầu quý 3 năm nay", ông Vinh nhận định. Thực tế tại VPBank, ngân hàng này đã bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất ở một số kỳ hạn ngay trong tuần qua để kích cầu tín dụng.

Đồng quan điểm về việc hỗ trợ khách hàng, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) chia sẻ, MB đã chủ động giảm khoảng 0,5%/năm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, ông Ánh cũng thẳng thắn chỉ ra thực tế đầy thách thức: “Thị trường cơ bản đang khan hiếm tiền, hệ thống đang thiếu hụt thanh khoản, khiến công tác huy động vốn chung của các ngân hàng đều gặp khó khăn”. Điều này cho thấy tốc độ giảm lãi suất cho vay bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào khả năng điều tiết thanh khoản từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Không còn ồ ạt rót vốn vào mọi dự án, các ngân hàng đang thể hiện sự thận trọng và có sự chọn lọc khắt khe hơn. Tại VPBank, Chủ tịch HĐQT Ngô Chí Dũng khẳng định dư địa phát triển bất động sản tại Việt Nam vẫn rất lớn trong 10-20 năm tới khi tỷ lệ đô thị hóa mới chỉ đạt dưới 45%. Tuy nhiên, chiến lược của VPBank là "chắt lọc".

Ngân hàng này tuyên bố tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, VPBank bày tỏ thái độ thận trọng đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng và phân khúc cao cấp. Tổng giám đốc Nguyễn Đức Vinh nhấn mạnh: “Một số bài học trong quá khứ khiến chúng tôi rút kinh nghiệm, không đầu tư vào các dự án thiếu hiệu quả hoặc pháp lý chưa đầy đủ vì vốn dễ bị tồn đọng”.

Trong khi đó, tại ACB, "vùng đệm an toàn" được thiết lập ở mức cao. Chủ tịch HĐQT ACB Trần Hùng Huy tiết lộ dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng này hiện chỉ chiếm dưới 5% tổng dư nợ – một con số thấp kỷ lục so với mặt bằng chung ngành ngân hàng. Theo ông Huy, tỷ trọng thấp này giúp ACB linh hoạt hơn trong việc lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và tập trung vào nhà ở trung cấp để hạn chế rủi ro.

Dưới góc nhìn của Chủ tịch HĐQT SHB Đỗ Quang Hiển, việc thắt chặt hay nới lỏng tín dụng bất động sản cần được nhìn nhận khách quan dựa trên sự tác động của nó tới nền kinh tế. Ông Hiển cho rằng, bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của 41 ngành kinh tế liên quan, từ vật liệu xây dựng đến dịch vụ.

Ông Hiển khẳng định SHB vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng luôn đảm bảo các chỉ số an toàn của Ngân hàng Nhà nước. "Chúng tôi tập trung vào các dự án hạ tầng quốc gia, dự án tại các thành phố lớn có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ. Đây là nguồn thu quan trọng đóng góp vào lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2026", người đứng đầu SHB chia sẻ.

Tương tự, tại MB, ngân hàng này cũng duy trì danh mục tín dụng bất động sản dưới 12%, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%. Tổng Giám đốc Phạm Như Ánh khẳng định việc phân loại rõ ràng ba phân khúc (khách hàng lớn, SME và cá nhân) giúp MB kiểm soát chặt chẽ chất lượng nợ trong bối cảnh lãi suất có nhiều biến động.

Bức tranh tín dụng bất động sản năm 2026 qua góc nhìn của các "ông chủ" nhà băng cho thấy một sự chuyển dịch rõ rệt: Thận trọng hơn, thực tế hơn và an toàn hơn.

Dù kỳ vọng lãi suất sẽ giảm vào nửa cuối năm, nhưng dòng vốn sẽ chỉ chảy vào những dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực của xã hội. Đây được xem là bộ lọc cần thiết để thị trường bất động sản phát triển bền vững sau những giai đoạn biến động.