Thị trường bất động sản: Nhà ở ổn định, nghỉ dưỡng chờ cú bật pháp lý

Nhà ở: Từ "bong bóng" sang trạng thái cân bằng hơn

Thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 đang bước vào một chu kỳ mới. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế mới đạt khoảng 21%, thấp hơn nhiều so với các nước phát triển, cho thấy thị trường vẫn còn dư địa lớn để phát triển. Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện dấu hiệu lệch pha cung - cầu và giá tăng nhanh, tiềm ẩn rủi ro "bong bóng" cục bộ.

Trong những năm gần đây, thị trường nhà ở đã ghi nhận sự phục hồi tích cực. Nguồn cung mới và thanh khoản có xu hướng cải thiện khi pháp lý trở nên minh bạch hơn, đặc biệt tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Giao dịch sơ cấp tại hai thành phố này cũng cho thấy tín hiệu tích cực so với các giai đoạn trước.

Các chuyên gia nhận định, thị trường nhà ở đang dần chuyển từ giai đoạn tăng trưởng mạnh theo "cung sốc – cầu bắt" sang trạng thái cân bằng hơn. Theo chuyên gia kinh tế - thị trường Trần Mạnh Hùng, thị trường đang phải "thích nghi" với yêu cầu mới là minh bạch hơn, tài chính người mua bền vững hơn và nhà ở phải phù hợp với nhóm người thu nhập trung bình. Ở góc độ kinh doanh, anh Hà Thế Anh, môi giới bất động sản tự do tại Hà Nội nhận định, nếu phần lớn nguồn cung vẫn đến từ phân khúc cao cấp, người mua thực sẽ tiếp tục bị "bỏ quên".

Bên cạnh đó, VARS cũng nhấn mạnh áp lực giá tại các thành phố lớn đang tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Nhà đầu tư và người mua đang chuyển từ "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn hoặc sử dụng thực, phù hợp với trạng thái cân bằng hơn của thị trường.

Đáng chú ý, đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, các chuyên gia kinh tế đều chung nhận định, thị trường đang kéo theo một số xu hướng đáng chú ý. Thứ nhất, nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt nghiêm trọng. Thứ hai, giá nhà tại các thành phố lớn tiếp tục tăng mạnh, vượt xa thu nhập thực tế. Cuối cùng, nhà đầu tư và người mua đang chuyển từ "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn hoặc sử dụng thực - phù hợp với trạng thái cân bằng hơn của thị trường.

Nghỉ dưỡng có tín hiệu hồi phục, nhưng chưa "bứt phá" nếu thiếu yếu tố then chốt

Trong khi nhà ở cho thấy chuyển động tích cực, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trong giai đoạn "thăm dò" dù du lịch đang phục hồi nhanh. Du lịch Việt Nam đã ghi nhận tăng trưởng lượt khách quốc tế và nội địa mạnh trong năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy khách sạn đạt trung bình 59% ở các thành phố du lịch trọng điểm.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang phục hồi chậm trong đầu năm 2025. Nguồn cung sơ cấp tăng, nhưng thanh khoản thấp. Phân khúc resort villa có 60 dự án, khoảng 2.166 căn nhưng trong hai tháng đầu năm 2025 chỉ bán được 56 căn. Mặc dù nguồn cung sơ cấp gia tăng, thanh khoản vẫn thấp, giao dịch chủ yếu nằm ở các căn có giá dưới 10 tỷ đồng. DKRA cũng cảnh báo rào cản pháp lý, hiệu quả khai thác chưa cao cùng niềm tin nhà đầu tư chưa hồi phục là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng chưa thể "bứt phá".

Báo cáo của DKRA chỉ rõ rằng, dù có "xu hướng ấm lên", phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang chững lại, giao dịch chưa hồi phục mạnh và nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng. Lượng tồn kho lớn và giá bán chưa phản ánh đúng sức mua thực tế.

Một điểm sáng, theo các chuyên gia kinh tế, Luật Đất đai 2024 và các chính sách liên quan được đánh giá là nền tảng quan trọng cho sự phát triển condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và second home. Những điều chỉnh này giúp minh bạch quyền sở hữu, khai thác và vận hành, dù vẫn còn một số vướng mắc cần hoàn thiện để thị trường hoạt động hiệu quả.

Mặc dù vậy, điểm nghẽn chính vẫn còn đó. Đầu tiên, tỷ lệ khách quốc tế chưa đủ đa dạng, khiến sản phẩm nghỉ dưỡng khó thích nghi khi có biến động quốc tế. Thứ hai, hạ tầng và pháp lý nhiều nơi chưa đồng bộ, dự án chậm khởi công, nguồn cung mới ít, niềm tin nhà đầu tư còn yếu. Thứ ba, nguồn cung mới nhiều nơi vắng bóng trong khi tồn kho cũ còn lớn tạo nên vòng luẩn quẩn khiến khó bứt phá.

Ông Michael Piro, đồng Giám đốc điều hành (Co-CEO) Indochina Capital đánh giá, du lịch hồi phục là nền tảng tốt, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng không thể tiếp tục dựa vào mô hình cũ. Sản phẩm cần chuyển sang "trải nghiệm" và đòi hỏi tính độc bản, vận hành chuyên nghiệp hơn. Về câu chuyện này, ông Trần Mạnh Hùng cũng nhấn mạnh: "Mô hình nghỉ dưỡng cộng đồng, nghỉ dưỡng sinh thái gắn với văn hóa bản địa sẽ là hướng đi phù hợp hơn thay vì chạy đua xây resort siêu sang".

Như vậy, dù nghỉ dưỡng có "cơ hội vàng" từ du lịch hồi phục, nhưng nếu chỉ dựa vào yếu tố đó mà không hoàn thiện khung pháp lý, sản phẩm và trải nghiệm khách hàng thì khó có "bước nhảy" mạnh.

Vậy cần chiến lược thế nào để đưa thị trường về cân bằng và nghỉ dưỡng thăng hoa?

Thị trường bất động sản năm 2025 đang chuyển sang trạng thái mà cân bằng, chất lượng và khả năng chi trả trở thành tiêu chí chính. Theo các chuyên gia kinh tế, để cả hai phân khúc phát triển bền vững, cần giải quyết đồng bộ các yếu tố cốt lõi.

Đối với nhà ở, chiến lược cần tập trung vào việc tăng nguồn cung phân khúc giá vừa và tầm trung, đồng thời đa dạng hóa địa bàn sang các vùng ven có kết nối tốt, để phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân. Cùng lúc, kiểm soát giá và đầu cơ, nâng cao minh bạch thông tin là cần thiết để tránh hiện tượng tăng giá quá nhanh, mất kiểm soát. Cuối cùng, đẩy mạnh phát triển hạ tầng kết nối và tiện ích sẽ giúp nhà ở vùng ven có giá trị thực và hấp dẫn hơn.

Đối với nghỉ dưỡng, nhiệm vụ quan trọng là hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng và thu hút đa dạng khách du lịch. Tiếp theo, chủ đầu tư cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào trải nghiệm, bản sắc địa phương, dịch vụ đi kèm, thay vì chỉ xây "nhà nghỉ dưỡng" rồi bán. Sau đó, tăng cường liên kết giữa du lịch, giao thông và bất động sản – hạ tầng sân bay, đường bộ, dịch vụ khách sạn chất lượng cao là chìa khóa. Cuối cùng, củng cố niềm tin nhà đầu tư thông qua việc công bố rõ tiến độ dự án, minh bạch tài chính và vận hành thực tế là yêu cầu bắt buộc.

Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2025 đang bước vào một thời kỳ chuyển giao, từ giai đoạn "sốc cung – giá tăng nóng" sang trạng thái mà cân bằng, chất lượng và khả năng chi trả trở thành tiêu chí chính. Phân khúc nhà ở đang có dấu hiệu ổn định hơn, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng tuy có tiềm năng lớn nhưng vẫn còn chặng đường để "thăng hoa". Nếu cả hai phân khúc này muốn phát triển bền vững và đóng góp tích cực cho kinh tế - xã hội, thì không chỉ cần khai thông nguồn vốn, nguồn cung hay du lịch hồi phục mà còn cần giải quyết đồng bộ các yếu tố như pháp lý, hạ tầng, sản phẩm, cấu trúc thị trường và niềm tin người mua. Khi đó, thị trường sẽ không chỉ "sống lại", mà sống với chất lượng và bền vững hơn./.