Thị trường chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn sàng lọc nhà đầu tư

Khi nguồn cung mới chuẩn bị đổ bộ thị trường, lãi suất ưu đãi chỉ mang tính ngắn hạn và giá bán đã chạm ngưỡng chịu đựng của nhóm mua ở thực, việc “xuống tiền” lúc này đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt với những nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng.

Nhà đầu tư “ôm” căn hộ hưởng lãi kép

Câu chuyện của anh Lê Minh Dũng (Hoàng Mai, Hà Nội) là một ví dụ rõ nét về thời kỳ “ăn nên làm ra” của các nhà đầu tư chung cư. Đầu năm nay, anh Dũng quyết định xuống tiền mua một căn hộ 66m² tại một dự án mới ở Gia Lâm với mức giá khoảng 2,25 tỷ đồng. Chỉ sau chưa đầy 10 tháng, một môi giới đã chủ động liên hệ đề nghị mua lại với giá gần 4,2 tỷ đồng.

Theo anh Dũng, mức rao bán này không phải là con số “trên trời”, mà phản ánh đúng sự thay đổi chóng mặt của mặt bằng giá căn hộ phía Đông Hà Nội, nơi được hưởng lợi mạnh từ các dự án hạ tầng như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 4 và tuyến metro số 8.

“Tôi chỉ đăng bán mang tính thử phản ứng thị trường, nhưng nếu đạt ngưỡng này, tôi sẵn sàng chốt lời. Còn nếu giá chưa như kỳ vọng, tôi vẫn giữ để cho thuê, mỗi tháng thu về khoảng 7-8 triệu đồng, coi như dòng tiền ổn định trong thời gian chờ tăng giá tiếp”, anh chia sẻ.

Không chỉ riêng anh Dũng, nhiều nhà đầu tư tay ngang cũng đang “đổi đời” nhờ đoán trúng hướng thị trường. Cuối năm 2023, anh Đỗ Văn Khánh, một nhân viên bảo hiểm sống tại Thanh Xuân (Hà Nội), quyết định không đổ tiền vào khu vực trung tâm đã chạm đỉnh giá, mà chọn “bắt sóng quy hoạch” tại Đông Anh, nơi được ví là “miền đất hứa” với hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như cầu Tứ Liên, cầu Hồng Hà, tuyến metro số 2 kéo dài, trung tâm tài chính Bắc Sông Hồng.

Sau khi dành nhiều tuần khảo sát thị trường, anh Khánh mạnh dạn chi tiền cọc một căn hộ hai phòng ngủ tại dự án chỉ cách cầu Nhật Tân khoảng 6 km, với giá 38 triệu đồng/m², thấp gần một nửa so với mức 70–80 triệu đồng/m² tại khu vực Cầu Giấy hay Mỹ Đình cùng thời điểm.

“Bạn bè tôi lúc đó đều nghi ngại, cho rằng xa trung tâm và khó khai thác cho thuê. Nhưng tôi tin một khi quy hoạch thành hình, giá sẽ vọt lên nhanh”, anh nhớ lại.

Thực tế đã chứng minh quyết định của anh không hề liều lĩnh. Chỉ sau chưa đầy hai năm, khi các tuyến giao thông trọng điểm khởi công, giá căn hộ trong dự án nơi anh sở hữu đã tăng lên mức 58–60 triệu đồng/m², tương đương mức tăng hơn 50%.

Không chỉ lãi vốn, anh Khánh còn dễ dàng cho thuê căn hộ với giá 12–13 triệu đồng/tháng, nhờ lượng lớn chuyên gia Nhật Bản, Hàn Quốc làm việc tại khu công nghiệp Thăng Long và gần sân bay Nội Bài.

“Tôi coi chung cư không phải là cuộc chơi ‘lướt sóng’, mà là một khoản đầu tư lâu dài, vừa có dòng tiền đều đặn vừa hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng”, anh khẳng định.

Những trường hợp như anh Dũng và anh Khánh không phải là cá biệt. Báo cáo thị trường thời gian gần đây cho thấy giá chung cư tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực nội đô và vành đai đang phát triển như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Nam Từ Liêm, đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2022. Một căn hộ trung cấp từng rao bán ở mức 35–40 triệu đồng/m² nay đã vọt lên 70–80 triệu đồng/m², trong khi nhiều dự án cao cấp tại các khu vực như Tây Hồ, Cầu Giấy đã chạm mốc 120–150 triệu đồng/m², đây là mức giá từng chỉ xuất hiện tại TP.HCM.

Theo các chuyên gia, sự bứt phá của thị trường chung cư đến từ hai yếu tố then chốt: nguồn cung suy giảm nghiêm trọng trong ba năm qua do ách tắc pháp lý, và xu hướng tích sản tăng mạnh khi tầng lớp trung lưu lo ngại lạm phát, ưu tiên nắm giữ tài sản hữu hình.

Trong bối cảnh đó, chung cư trở thành kênh đầu tư “vừa có dòng tiền cho thuê, vừa có kỳ vọng tăng giá vốn” là một lựa chọn được nhiều nhà đầu tư coi là “an toàn nhưng không kém phần lợi nhuận”.

“Cuộc chơi” không còn dành cho số đông

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 21.100 căn hộ mới mở bán, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, với mức giá phổ biến trên 120 triệu đồng/m².

Ở chiều tiêu thụ, thị trường tiếp tục thể hiện sức nóng khi 11.100 căn hộ được giao dịch thành công, cao nhất kể từ năm 2018. Điều này cho thấy, dù giá liên tục lập đỉnh, sức hấp thụ của thị trường chung cư vẫn rất mạnh.

Diễn biến trên khiến nhiều người tin rằng chung cư đang trở thành một “mỏ vàng mới”. Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định, thời kỳ “lướt sóng siêu lợi nhuận” chỉ trong vài tháng đã qua.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ tư vấn của VARS, nhận định: “Giá chung cư có thể tiếp tục tăng trong ngắn hạn, nhưng biên độ tăng sẽ không còn mạnh như giai đoạn 2023–2024. Khi mức giá đã ở vùng cao và nhu cầu mua ở thực chững lại, cơ hội ghi nhận mức lãi đột biến trong thời gian ngắn sẽ trở nên ngày càng hiếm”.

Thực tế, không ít nhà đầu tư “đến sau” đã phải trả giá. Một nhà đầu tư giấu tên cho biết, anh mua căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Mỹ Đình với kỳ vọng bán chênh chỉ sau 3 tháng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường đã chững lại, khiến căn hộ không thể sang tay như dự kiến. “Tôi vay ngân hàng 60%. Lãi vay giờ gần bằng số tiền cho thuê mỗi tháng. Nếu bán ngay bây giờ, xem như mất công và thiệt chi phí”, anh chia sẻ.

Anh Trần Thanh Lâm, một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm tại Hà Nội, cũng thẳng thắn nhận xét: “Thị trường chung cư Hà Nội đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ tăng mạnh. Chỉ những người có kinh nghiệm sâu, hiểu rõ từng khu vực, ra quyết định nhanh và chấp nhận áp lực tài chính mới có thể ‘lướt sóng’ lúc này. Với nhà đầu tư phổ thông, đây đã trở thành cuộc chơi đầy rủi ro”.

Dù vậy, phần lớn chuyên gia đều thống nhất, chung cư vẫn là phân khúc sáng giá nhất trên thị trường hiện nay. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, phân tích: “Khi vàng bị siết giao dịch, chứng khoán tăng quá nhanh tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh, thì bất động sản, đặc biệt là chung cư vẫn là kênh trú ẩn tài sản được ưu tiên. Đây là loại tài sản vừa có khả năng tăng giá vốn, vừa tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê”.

Tuy nhiên, ông Toản lưu ý: “Nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Cần chuẩn bị tối thiểu 30–40% vốn tự có, đồng thời đảm bảo dòng tiền duy trì ổn định trong 3–5 năm tiếp theo. Lướt sóng chỉ dành cho những người có năng lực phân tích thị trường, đủ nguồn lực và tìm được đầu ra nhanh”.

Về triển vọng tương lai, các chuyên gia dự báo từ giai đoạn 2027–2028, khi các dự án phát triển theo Nghị quyết 171/QH15 bắt đầu được tung ra thị trường, nguồn cung sẽ dồi dào hơn, tạo cơ hội cho giai đoạn đầu tư theo hình thức “booking” hoặc ưu đãi thanh toán sớm. Tuy nhiên, các cơ hội này chỉ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đối với đại đa số nhà đầu tư cá nhân, chiến lược nắm giữ dài hạn từ 3 năm trở lên sẽ an toàn và bền vững hơn. Trong khoảng thời gian đó, họ vẫn có thể khai thác căn hộ cho thuê, đồng thời hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa, sự gia tăng nhu cầu ở thực và sự phát triển hạ tầng tại các khu đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc…

Không thể phủ nhận, chung cư đang là “ngôi sao sáng” trên thị trường bất động sản năm 2025. Giá vẫn tăng, giao dịch vẫn sôi động và tâm lý tích sản vẫn mạnh. Tuy nhiên, càng về sau, “cuộc chơi” này càng đòi hỏi vốn mạnh, hiểu biết sâu và sự tỉnh táo trong chiến lược đầu tư.