Thị trường thấp tầng: Bùng nổ nguồn cung, thanh khoản yếu ớt, chạy đua ưu đãi

Cung lớn, cầu suy

Từ đầu năm 2025 tới nay, trải Bắc chí Nam, các “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Bitexco, CapitaLand, Kita Group, Sun Group, Vạn Phúc Group… đồng loạt tung ra sản phẩm mới, tạo nên bức tranh sôi động hiếm thấy trên thị trường thấp tầng.

Trong đó, Vingroup đang dẫn đầu với loạt dự án quy mô như Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Green City (Long An), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM), Vinpearl Làng Vân (Đà Nẵng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng)...

Các dự án mới liên tục xuất hiện, tạo ra cảm giác “bùng nổ” về nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP. HCM, và các khu vực ven biển phía Nam.

Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nguyên do của hiện tượng "bùng nồ nguồn cung" là các quy định pháp lý mới không cho phép phân lô bán nền trong khu đô thị, khiến chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện mới được bán, dẫn tới số lượng sản phẩm thấp tầng tăng nhanh trong thống kê.

Tuy nhiên, phần lớn các dự án hiện nay nằm xa trung tâm, giá cao từ 7 - 10 tỷ đồng mỗi căn, trong khi khu vực lân cận thiếu dân cư và hệ sinh thái dịch vụ - việc làm. “Người dân ở Long An, Bình Dương hay vùng ven TP. HCM khó có khả năng chi trả mức giá này. Đối tượng mua chủ yếu vẫn là giới đầu tư, đầu tư cần thanh khoản - điều đang rất yếu,” ông Kiên phân tích.

Thực tế, việc không được bán đất nền khiến giá sản phẩm bị đội lên. Khi giá đất chiếm tới 70 - 80% giá thành căn nhà, cộng thêm chi phí xây dựng và tài chính, sản phẩm mất dần lợi thế so với căn hộ - vốn dễ cho thuê, dễ bán lại hơn.

“Trước đây, nhà đầu tư 4 tỷ đồng có thể mua đất nền hoặc nhà nhỏ; nay họ chọn 2 căn hộ thay vì 1 nhà phố xa trung tâm. Đó là nguyên nhân khiến thanh khoản yếu dù nguồn cung tăng,” ông Kiên nói.

Ưu đãi tài chính thành “phao cứu sinh”

Trước áp lực dư cung và sức mua suy giảm, các chủ đầu tư buộc phải đua nhau tung chính sách bán hàng mạnh tay để kích cầu. Cường độ và mức độ ưu đãi có thể nói là chưa từng có trong nhiều năm qua.

Nếu giai đoạn 2018 - 2020, chính sách bán hàng của các doanh nghiệp chủ yếu dừng ở mức chiết khấu 3 - 5% hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong khoảng 12 tháng, thì hiện nay, mức độ ưu đãi đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba.

Các chương trình khuyến mãi được tung ra ngày càng đa dạng và cạnh tranh: chiết khấu trực tiếp 10 - 15% cho khách thanh toán sớm; hỗ trợ vay tới 70% giá trị sản phẩm, lãi suất 0% kéo dài 24 - 30 tháng, ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn tặng quà giá trị lớn như xe hơi, gói nội thất cao cấp, thẻ nghỉ dưỡng hoặc chiết khấu thêm cho khách mua nhiều sản phẩm.

Theo ông Lê Quốc Kiên, những chính sách này chỉ là biện pháp tạm thời để giữ nhịp bán hàng, trong khi giá thành vẫn là điểm nghẽn chính. “Nếu không có ưu đãi lãi và ân hạn gốc, chắc chẳng ai dám mua. Nhưng hết ân hạn, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu thị trường chưa kịp hồi phục,” ông cảnh báo.

Dưới góc nhìn thị trường, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng sự tăng cường chính sách bán hàng phản ánh nỗ lực giải phóng hàng tồn và duy trì thanh khoản, chứ không hẳn là dấu hiệu tăng trưởng bền vững. “Thị trường thấp tầng đang ở giai đoạn bản lề: nguồn cung nhiều, giá cao, nhưng sức mua thực vẫn yếu. Đây là lúc doanh nghiệp phải chọn giữa bán nhanh hay giữ hàng,” bà nói.

Theo giới chuyên gia, thị trường thấp tầng 2025 - 2026 sẽ bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp dựa hoàn toàn vào ưu đãi tài chính ngắn hạn sẽ khó trụ vững nếu không điều chỉnh chiến lược.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng giảm quy mô sản phẩm để hạ giá bán là hướng đi cần thiết. “Nếu người dân có thể tiếp cận sản phẩm với tài chính ban đầu 4 - 5 tỷ đồng, thị trường sẽ có thanh khoản thực, thay vì chỉ phục vụ nhà đầu tư,” ông nói.

Bên cạnh đó, các dự án xa trung tâm cần định vị lại công năng, phát triển mô hình sống - làm việc - giải trí khép kín, tạo lý do để cư dân ở thật. “Không thể chỉ bán nhà mà thiếu hạ tầng, tiện ích, trường học, trung tâm thương mại,” ông nhấn mạnh.

Về phía nhà đầu tư cá nhân, việc kiểm soát rủi ro tài chính là điều bắt buộc. “Người vay cần nhìn tổng thể chu kỳ thị trường, không nên xuống tiền chỉ vì chính sách hấp dẫn - đó là cách tránh ‘bẫy thanh khoản’ từng khiến nhiều người mất trắng,” ông Kiên khuyến nghị.

Từ góc độ dài hạn, bà Đỗ Thu Hằng nhận định, giai đoạn 2025 - 2026 có thể trở thành bước ngoặt phục hồi nếu chủ đầu tư cân bằng được ba yếu tố: giá - hạ tầng - pháp lý. “Những dự án có giá trị sử dụng thật, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt sẽ dẫn dắt thị trường,” bà nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, dự báo: “Đà phục hồi của bất động sản thấp tầng sẽ tiếp tục trong năm 2025. Khu Đông và khu Tây Hà Nội, cùng TP. Thủ Đức, sẽ là những cực tăng trưởng chính, mở ra cơ hội mới cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực".