Sáp nhập địa phương tạo “cú hích” cho thị trường bất động sản

Nguồn: Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Đồ họa: Phương Anh

Nguồn cung hồi phục, tỷ lệ hấp thụ cao

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, thị trường đón nhận gần 22.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội dẫn đầu về lượng mở bán, lần lượt đạt trên 9.000 và 7.000 căn hộ. Đây là mức cung cao nhất kể từ giữa năm 2022, báo hiệu sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau thời gian dài tạm hoãn triển khai dự án.

Còn theo báo cáo của Savill, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 7.000 căn hộ mới được mở bán, với 5.200 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2024. Dự báo từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án, mang lại nguồn cung dồi dào hơn.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 55%, cao hơn đáng kể so với năm ngoái, phản ánh lực cầu thực tế đang quay trở lại. Đáng chú ý, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và chủ đầu tư uy tín ghi nhận lượng giao dịch tốt hơn hẳn so với phần còn lại của thị trường.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản quý II/2025 đã có những tín hiệu tích cực rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại. Nguồn cung mới tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự trở lại của các chủ đầu tư sau thời gian dài bị siết tín dụng và vướng mắc pháp lý.

“Hai yếu tố then chốt này giúp thị trường cân bằng hơn, nguồn cung đã phần nào được cải thiện hơn trước. Sự điều chỉnh kịp thời từ chính sách tín dụng bất động sản và quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã có hiệu quả thực chất. Các dự án từng bị ách tắc nay đã bắt đầu tái khởi động, tạo hiệu ứng lan tỏa đến toàn thị trường”, ông Lượng nhấn mạnh.

Dù thị trường đang bước vào giai đoạn hồi phục, các chuyên gia vẫn đưa ra những cảnh báo nhất định về độ lệch cung – cầu, đặc biệt tại phân khúc nhà ở bình dân. Hiện nay, đa số các sản phẩm ra thị trường nằm trong nhóm trung và cao cấp với mức giá từ 45 - 70 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định “Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng vẫn chưa giải quyết được nhu cầu nhà ở cho đại đa số. Nếu không có chính sách đủ mạnh cho nhà ở xã hội và bình dân, thị trường sẽ rơi vào trạng thái lệch pha dài hạn”.

Ba điểm sáng trải đều ba vùng

Bên cạnh đó, VARS ghi nhận những hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp xã đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025. Một làn sóng tích cực đã cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường vào cuối tháng 3, đầu tháng 4, đẩy giá đất nền tại các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Hải Dương và vùng ven Hà Nội tăng vọt, có nơi tăng đến 40%.

Một số chủ đầu tư “chớp cơ hội” bung hàng với mức chiết khấu 10%, đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, thị trường dần ổn định, cơn sốt đầu cơ lắng xuống, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng nghe ngóng, khiến thanh khoản và giá chững lại, đặc biệt ở các khu vực không nằm trong quy hoạch hành chính mới.

Theo VARS, khả năng hấp thụ sẽ tiếp tục được cải thiện trong nửa cuối năm, song sự phục hồi sẽ mang tính chọn lọc cao, phân hóa theo vị trí, năng lực chủ đầu tư và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2025 đánh dấu bước chuyển mạnh nhờ hiệu quả của quá trình tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục hành chính và đặc biệt là tác động tích cực từ việc sáp nhập đơn vị hành chính.

“Các địa phương sau sáp nhập không chỉ khai thác tốt thế mạnh vốn có, mà còn tận dụng được nền tảng quy hoạch và kinh nghiệm quản lý từ các trung tâm lớn. Đô thị trung tâm mở rộng không gian phát triển, vùng ven trở thành lựa chọn lý tưởng cho nhà ở lan tỏa từ nội đô”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Các chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng Bắc, Trung, Nam. Trong đó, Hải Phòng có nhiều động lực phát triển để trở thành cực tăng trưởng mới của phía Bắc, khi sáp nhập Hải Dương, trở thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế quốc gia. Đà Nẵng là điểm sáng của miền Trung, với sáp nhập giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất, ngân sách tăng mạnh, cho phép thuận lợi hơn trong phát triển các dự án hạ tầng kinh tế-xã hội, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp đầu tư và nhu cầu ở thực. TP. Hồ Chí Minh sẽ không ngừng mở rộng quy mô, vị thế và thị trường sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Trong đó những khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế như khu đông bắc thành phố sẽ được hưởng lợi đầu tiên và có "sức bật" lớn nhất.